「200 万买房，全家拿欧盟绿卡」、「几十万可拥有海景房」、「租金回报率 10%」、「投资与度假两用」……
你可能在公众号或朋友圈都看过类似的广告，如此诱人的投资，当然不可能发生在国内房产市场，但在中介口中或软文宣传中，从柬埔寨、越南、泰国到塞浦路斯、马尔他，到处都是房产价格洼地，是错过国内买房时机的国人弥补遗憾的不二之选。
随着国人收入水平提高，「海外置业」、「全球资产配置」这些原本遥不可及的概念也逐渐进入公众视野，今天我们就来八一八，去海外买房靠谱吗？
买房移民和投资，都不靠谱
鼓吹海外买房的人，理由通常有 2 个：移民和资产增值。
移民
海外投资移民原本也不是什么新鲜事，美国、加拿大、澳大利亚这几个我们熟悉的国家都有相关政策，当然门槛也很高，但这几年新兴的「黄金签证」，情况就不大不一样了。
最早带起这股风气的当属塞浦路斯，虽然名字听起来陌生，但人家却是货真价实的欧盟成员国，所以当 2012 年该国为促进经济推出「购房赠居留」政策时，自然有大批投资者趋之若鹜。
▲ 中介的嘴，骗人的鬼 图片来自网络
眼见着塞浦路斯靠卖欧盟身份发了财，深陷欧债危机的几个南欧国家希腊、葡萄牙、西班牙也纷纷效仿，欲借移民振兴本国经济。
同样是投资移民，怎么到了这几个欧洲小国就变得如此吸引眼球？还不因为便宜。
塞浦路斯的要求是 30 万欧元（2012 年约合人民币 300 万），希腊只要 25 万欧元，西班牙和葡萄牙价格翻倍，要 50 万欧元。比起美加动辄上千万的投资门槛和对申请人的资质的各种要求，花两三百万在风景如画的地中海国家买套房就能拿到通行欧盟的身份证，性价比显然高多了。
这世道，都说商家喜欢收智商税，但资本主义国家割起韭菜来，那才叫心狠手辣，毫不留情。
所谓的「投资移民」，给你的只是一张长期居留证。顾名思义，你可以长期在欧盟境内待着，但你并不是真正的欧盟居民，拿的依然是中华人民共和国护照，不能享受该国公民福利，不能就业，希腊更狠，不得申请希腊国籍，堵死了想以长期居留作为入籍跳板的路子，西班牙、葡萄牙等国的长居换护照的条件也很苛刻，几百万人民币就能拿欧盟护照？想好事儿吧你。
▲ 看不懂外语，我国商务部官网总可以关注一下吧？
注意了，如果要维持居留身份，必须一直持有购买的房产，不得卖出，鼓吹既能拿居留房价还能上涨的中介们，不知道是何种居心。
换句话说，大部分欧洲国家的所谓长期居留，就是一张多次有效的申根签证罢了，去欧盟以外的国家，该办签证的还是得老老实实办。
不过，你要是上了塞浦路斯的「车」，这张永居在通行方面恐怕连申根签证都不如，因为塞浦路斯尚不属于申根区，持有该国居留还是要按规定办理签证，除非你愿意掏 200 万欧元直接拿塞浦路斯国籍，那倒确实可以在欧盟畅通无阻了，自 2013 年以来，光是卖护照，塞浦路斯已获利 48 亿欧元。
像塞浦路斯这样没节操直接卖护欧盟护照的，比较典型的还有另一个地中海小国马耳他，该国的欧盟护照门槛比前者还低些，只要 115 万欧：捐款 65 万+房产 35 万+政府证券 15 万。
只要拿到欧盟护照，你管我投资门槛高低？这么想也是天真。
今年年初欧盟委员会的报告显示，28 个成员国最近 10 年通过卖「黄金签证」至少入账 250 亿欧元，欧洲议会已通过逐步叫停黄金签证法案，还特别点评提到了马耳他和塞浦路斯，认为两国监管过于宽松，给了金融犯罪、逃税分子以可乘之机，去年经合组织（OECD）干脆把塞浦路斯的移民项目列入黑名单，进了黑名单会怎样？据国际金融理财师持证人南小鹏介绍，各家金融机构，会格外「照顾」黑名单地区。
况且中介也不会告诉你，很多国家的房产每年还有数额不菲的税费。以希腊为例，每年的房产税费约 1.2 万-1.4 万欧元/年，首次购房还有 7、8 万欧元税费和律师费，25 万拿居留？那只是起步价。
移民没戏，赚点租金收益总行了吧？
投资
这两年海外购买的热潮，大有向东南亚甚至中东转移的趋势，赶着去被收割的国人，倒不是为了绿卡，而是所谓的租金收益。
这里又要心疼一波新中产们了。即使你能抵挡住商家们包装出的「生活方式」概念，捂紧钱包不剁手，也难保不在投资的时候被所谓的「海外资产配置」忽悠。
▲不要跟看房团，不要跟看房团！ 图片来自网络
在大城市坐拥多套房产，每月租金收入上万，这是很多人羡慕的城市土著的生活。房产中介们会告诉你，到泰国去，到越南去，到韭菜最多的地方去，你也可以过上这种生活。
▲ 迪拜中介说迪拜租金回报冠绝全球，柬埔寨中介也说自己第一，麻烦统一口径再吹牛好吗？
亚洲地区的房产投资，一般模式为：购买精装公寓，开发商包租 3 到 5 年不等，号称每年收益 7%-10%，永久产权、房价低但上涨快、该国经济发展迅速等都是卖点，给人以下一个中国房市的错觉，加上这几年东南亚旅游大火，很多国人出于对当地旅游的良好印象，也容易被中价带进沟里。
事实又是怎样呢？
先说开发商包租，听起来很不错，但承租年限过了之后你再想把房子租出去可就没那么容易了，一是开发商根本不会跟你续约，二是像普吉、清迈等旅游城市都有淡旺季之分，不可能做到百分百的入住率。
至于租售比，上述国家确实都还不错，但依然有水分，因为中介不会告诉你，每年还有数额不菲的物业管理费或税费，南小鹏在披露泰国和迪拜买房骗局的文章中具体介绍过：
目前曼谷新楼的物业管理费，一平方 9-16 元人民币，50 个平方的公寓，一年下来物业费近万元。一旦物业公司出了问题或者倒闭，这间公寓就很可能会成为「烂尾服务房」。
迪拜一套 80 平的公寓，按照每平方英尺 18 迪拉姆计算，每年物业费 15400 元。一套 80 平的酒店公寓，每年物业费 46200 元。
算上这些费用，收益率能能有 5% 就不错了。
▲ 多看我国商务部、驻外使馆官网才不会吃亏
转手卖出去呢？以最火的泰国为例，受交易利润低和需求少的影响，二手房在该国几乎没有市场；迪拜的二手房确实有市场，但你买不到有需求的区域；越南和柬埔寨，很多开发商就是瞄准中国人出售高档商品房，当地人买不起，要出手只能等同胞接盘了。
▲ 全网仅有的 2 篇提到这份所谓《全球重要城市房产走势分析报告》的文章都是软文
我在一篇鼓吹迪拜买房的软文中看到这样一句话「迪拜房价是香港的 1/8、上海的 1/3、深圳的 1/2，交房即实现正现金流」，迪拜房价确实低于北上，但如果我告诉你迪拜的房价还在跌跌不休，人口在流失，你还敢买吗？这不就是等着国人当接盘侠吗？低价入场？你开心就好。
▲ 商务部引用的权威机构数据告诉你真相
和欧洲「黄金签证」类似，以投资为目的在上述国家买房，还有一大变数就是政策，比如碧桂园在马来西亚开发的著名项目「城市森林」，马来西亚总理马哈蒂尔去年上任后关于该项目「不出售给外国人」和「不会给来这里住的人发放签证」的表态无疑是给买了房的国人当头一棒。
如果你一定要去海外买房
讲了这么多，我们也不是想把海外买房一棒子打死，如果你确实喜欢当地，想买套房子用于度假或未来养老也未尝不可（泰国、希腊也就算了，你确定要在柬埔寨、塞浦路斯、马耳他这种连旅游目的地都不是的地方养老？），前提是一定要自己去考察清楚，千万不要跟所谓的包机票包吃包住的「看房团」，考虑到海外买房存在严重的信息不对称以及中文网络基本被软文侵占，最好还是要会点英文或者请英文好的朋友帮忙。
但对于绝大部分听了中介或熟人介绍就蠢蠢欲动，连自己上网做下功课（虽然一搜都是广告）都没有的人，连国内房地产市场都没搞清楚，我还是奉劝大家，咱就别凑那个热闹了，这点钱经不起折腾的。
参考资料：
题图来自：Unsplash
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